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INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA E RISPARMIO ENERGETICO

Il Decreto interministeriale del Ministero delle finanze n. 41/1998 prevede i casi di diniego della detrazione. All’art. 4, tra l’altro, alla lettera C è stabilito “esecuzione di opere edilizie difformi da quelle comunicate ai sensi dell’art. 1”. 

Tale articolo 1 stabilisce gli adempimenti obbligatori da parte dei soggetti che intendono avvalersi della detrazione di imposta prevista dal testo unico delle imposte sui redditi in materia di tali interventi.

L’Art 49 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia con entrata in vigore 30/06/2002) prevede che gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, nè di contributi o altre previdenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superfici coperte che eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatorio generale e nei piani particolareggiati di esecuzione. 

Il Comune ha obbligo di segnalare all’amministrazione finanziaria, entro 3 mesi dall’ultimazione dei lavori o dalla segnalazione certificata ovvero dall’annullamento del titolo edilizio, ogni inosservanza comportante la decadenza di cui prima detto. 

Il Decreto Legge 77/2021 è intervenuto modificando l’Art. 119 (superbonus) prevedendo che la presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’art. 9-bis comma 1-bis D.P.R. 380/2001.

L’art. 9-bis del medesimo D.P.R. 380 al comma 1-bis disciplina lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare. Per gli immobili realizzati in un’epoca in cui non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probanti (riprese fotografiche, estratti cartografici, i documenti di archivio o altro atto pubblico o privato con provenienza certa). 

Resta fermo per il superbonus che la decadenza opera nei casi espressamente previsti alle lettere a,b,c,d del comma 13-ter, e precisamente mancata presentazione della CILA, interventi realizzati in difformità dalla CILA, assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo, non corrispondenza al vero delle attestazioni previste al comma 14, ossia congruità dei prezzi e asseverazione delle opere.

L’art. 6 del Testo Unico edilizia stabilisce l’obbligo dei titoli abilitativi e la tipologia di interventi per cui non sono necessari, quali ad esempio gli interventi di manutenzione ordinaria, interventi di installazione delle pompe di calore, gli interventi con scopo di eliminazione di barriere architettoniche eccetera… (Lettere da a ad e-quinquies). 

Prosegue al comma 2 elencando gli ulteriori interventi per cui non è necessario il titolo abilitativo, fermo restando l’invio della comunicazione dell’inizio lavori. Il bonus facciata, ad esempio, (se non interessa le parti strutturali) non necessita di alcun titolo edilizio nè di comunicazione di inizio lavori asseverata (è bene tuttavia informarsi sull’esistenza di eventuali deroghe presso il Comune di competenza, in quanto la normativa edilizia è in facoltà di autorità locali, Regione/Comune). 

Non è esaustivo concludere che un intervento per cui non è previsto un titolo edilizio non possa essere considerato abusivo, in considerazione di orientamenti diversi risultanti da decisione della Corte di Cassazione, ove ha affermato che ogni intervento su immobile illegittimo o su una costruzione realizzata abusivamente costituisce una continuazione dell’attività criminosa originaria, che “integra un nuovo reato”. 

Si può concludere che, pur nel caso di interventi per i quali non è necessaria la verifica della conformità urbanistica edilizia, resta che se l’immobile presenta degli abusi il successivo intervento integra una nuova irregolarità, fatta salva la rimozione dell’abuso originario. La verifica di conformità urbanistica edilizia appare indispensabile nel caso si voglia usufruire di agevolazioni e detrazioni fiscali, mentre la sanatoria dell’abuso comporta la cessazione dei provvedimenti di revoca o decadenza dai benefici fiscali. 

Non è parso rinvenire un deciso e incontrovertibile “distinguo” di classificazione degli abusi, ovvero costruzione abusiva e intervento anche minimo diverso rispetto al progetto originario, come nel caso di quegli abusi minimi (finestra, diversa dislocazione delle pareti interne e similari).

In concreto, un abuso resta un abuso, non acquisendo legittimità solo per lo scorrere del tempo. 

Per quanto possa occorrere, anche a titolo di prassi, la documentazione richiesta da parte dell’Agenzia delle Entrate ai sensi dell’art. 36-ter per il riscontro delle spese indicate nella dichiarazione dei redditi che danno origine alla detrazione fiscale, è quella normativamente prevista, massimamente costituita da fatture, CILA o SCIA ove esistente, bonifici bancari, assemblea condominiale per gli interventi sulle parti comuni.

La realizzazione della presente rileva con riferimento alle leggi e norme citate.