In Gazzetta Ufficiale n. 42/L del 30/12/2025 è stata pubblicata la Legge n. 199 “Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2026 e bilancio pluriennale per il triennio 2026-2028”.
La manovra si colloca in continuità con le precedenti disposizioni contenute nella legge di riforma fiscale e interviene anche in materia di bonus edilizi e risparmio energetico.
La Legge segue il “corpo” degli ultimi anni e quindi per quanto di nostro interesse, rinvenibile nella parte prima, sezione I, “misure quantitative per la realizzazione degli obiettivi programmatici”, articolo 1 commi da 1 a 973.
L’amministratore condominiale è una professione intellettuale, che attrae temi e argomenti di interesse generale connessi alla professione caratteristica dell’amministrazione degli immobili e gestione della comunione di beni di terzi.
Ove all’uopo necessario, saranno indicate anche disposizioni (in minima parte) contenute in ulteriori leggi e decreti, correlati agli argomenti ivi esposti.
Sono oggetto di esposizione alcune norme fungibili allo scenario fiscale e contributivo contenute in leggi e decreti correlati.
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A. Detrazioni delle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici
Viene prorogato per tutto l’anno 2026 il regime fiscale più favorevole, previsto per l’anno 2025 dalla legge di bilancio 2025, con riferimento ad interventi di ristrutturazione edilizia, risparmio energetico ed antisismici (aliquota del 36% o, per le abitazioni principali, del 50%) e confermato, anche per l’anno 2026, il cosiddetto bonus mobili (fino a 5mila €).
È bene sapere che per “abitazione principale” si intende quella nella quale la persona che la possiede a titolo di proprietà, o altro diritto reale, o i suoi familiari, dimorano abitualmente. L’Agenzia ha chiarito che nel caso di acquisto l’immobile debba essere adibito ad abitazione entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi.
Non è azzardato e aleatorio desumere, per analogia, che un eventuale utilizzo per cambio di destinazione in tale termine benefici della percentuale maggiore di detrazione.
B. Stop al Superbonus ed al bonus barriere architettoniche 75%
Il Superbonus non viene rinnovato e finisce il suo corso. Per il 2026 rimane solo nelle zone terremotate. Stop anche al bonus barriere architettoniche al 75%. Tuttavia, per questa tipologia di interventi, resta la possibilità di usufruire del classico bonus ristrutturazioni.
C. Affitti brevi: con tre case scatta l’obbligo di partita Iva
Dal 2026 il numero di abitazioni locate con contratti inferiori a 30 giorni a partire dal quale scatta la presunzione di attività imprenditoriale viene ridotto da cinque a tre. Rimane l’obbligo di dotarsi del codice CIN (Codice Identificativo Nazionale), introdotto dal Ministero del Turismo nel 2024-2025, che centralizza a livello nazionale i dati precedentemente gestiti a livello regionale (CIR), con l’obiettivo di monitorare il settore.
D. Interessi legali 1,6%
Con Decreto del MEF del 10/12/2025 è stato fissato all’ 1,6% il nuovo tasso di interesse legale in vigore dal 01/01/2026.
E. Aggiornamento del limite massimo di deducibilità per la previdenza complementare
Passa da 5.164,57 a 5.300 € all’anno l’importo massimo di deducibilità dei contributi versati per la previdenza complementare.
F. Riduzione aliquota Irpef e taglio detrazioni per redditi elevati
L’aliquota Irpef prevista per lo scaglione di reddito da 28mila a 50mila € passa dal 35% al 33% (fino a 28mila 23%, oltre 50mila 43%). Vengono inoltre ridotte di € 440 le detrazioni dall’imposta lorda per i contribuenti con reddito complessivo superiore a 200.000,00 €.
G. Forfettari: reddito lavoro dipendente max 35mila euro
Confermato anche per il 2026 l’innalzamento da € 30mila ad € 35mila del limite massimo di reddito di lavoro dipendente che consente la permanenza nel regime forfait.
H. Rottamazione quinquies per ruoli 2000-2023
Viene riproposta la rottamazione per i ruoli affidati all’agente della riscossione dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2023, che consente il pagamento delle somme dovute a titolo di capitale e lo sgravio totale di sanzioni, interessi, aggi e somme aggiuntive.
A differenza delle precedenti definizioni agevolate, sono rottamabili solo i ruoli derivanti dal mancato versamento di imposte risultanti dalle attività di liquidazione e controllo formale delle dichiarazioni, oppure derivanti dall’omesso versamento di contributi previdenziali dovuti all’Inps, con esclusione di quelli richiesti a seguito di accertamento Inps con profili di evasione.
Sarà possibile, inoltre, sanare multe stradali e sanzioni amministrative affidate all’Agenzia delle Entrate-Riscossione azzerando interessi e aggio, ma non la sanzione principale.
Anche le Regioni e i Comuni hanno facoltà, ma non obbligo, di promulgare, specularmente, analogo provvedimento di rottamazione.
I. Assegnazione e trasformazione agevolata
Possibilità di effettuare, entro il 30 settembre, l’assegnazione agevolata ai soci di beni immobili o mobili registrati non strumentali. L’assegnazione può essere fatta anche da società che si trasformano in società semplici. É previsto il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’8%.
J. Pagamenti PA: stop pagamenti ai professionisti con cartelle
Dal 15/06/2026 è previsto che la PA, prima di pagare compensi (di qualunque importo) ad un professionista, verifichi se lo stesso abbia cartelle esattoriali non pagate (dovrebbero essere escluse le cartelle in corso di rateazione con pagamenti regolari). Se il professionista dovesse avere delle cartelle non pagate, la PA paga innanzitutto l’agente della riscossione e poi, nel caso vi sia capienza, il professionista.
K. Stop a quota 103 e opzione donna
Viene eliminata la possibilità di andare in pensione con quota 103 e con l’opzione donna. Potrà continuare ad accedervi solo chi abbia maturato i requisiti al 01/01/2026.
L. Bonus Giorgetti per chi rinuncia al pensionamento anticipato
Chi maturerà i requisiti per la pensione anticipata ma non vi accede continuando a lavorare potrà ricevere in busta paga esentasse la quota di contributi previdenziali a suo carico, invece di versarli all’Inps.
M. Buoni pasto elettronici
Elevata da 8 a 10 € la soglia giornaliera esentasse dei buoni pasto elettronici corrisposti ai dipendenti. Resta fissato a 4 € il buono in modalità cartacea.
N. Trattamento di fine rapporto
Dal 1° luglio 2026, per i lavoratori nuovi assunti, è previsto che il TFR venga automaticamente accantonato al Fondo Pensione designato dal Contratto Collettivo Nazionale applicato dalla parte Datoriale, salva diversa decisione del Lavoratore, manifestata entro 60 giorni dall’assunzione, di mantenere il TFR presso il Datore di Lavoro o di indicare un altro fondo pensione esterno.
O. Sostegni alle lavoratrici madri dipendenti
Il bonus mamme aumenta da 40 € a 60 € al mese, per le Lavoratrici madri dipendenti con 2 figli (fino ai 10 anni del secondo) o più di 2 figli (fino ai 18 anni del minore e con contratto non a tempo indeterminato della Lavoratrice madre richiedente) con reddito non superiore ad € 40.000. Il beneficio continua ad essere riconosciuto direttamente dall’Inps.
P. Incentivi alle assunzioni stabili
Proroga degli incentivi ad assumere lavoratori a tempo indeterminato, e precisamente giovani, donne in condizioni di svantaggio e per soggetti in aree con alta disoccupazione (servono decreti attuativi). Per le annualità 2026 e 2027 resta confermata la maxi deduzione fiscale, con la possibilità per i Datori di Lavoro di dedurre dal reddito imponibile il 120% dei costi sostenuti per nuove assunzioni a tempo indeterminato (fino al 130% per categorie protette), se si verifica un incremento occupazionale netto rispetto all’anno precedente.
Q. IA – Intelligenza artificiale
A partire dal 10/10/2025 tutti i professionisti sono tenuti ad informare i clienti, in modo chiaro e semplice, se si avvalgono di strumenti di IA (art. 13 Legge 132/2025).
R. Contributi gestione separata 2026
Fissata al 26,07% l’aliquota contributiva prevista per i liberi professionisti iscritti alla Gestione Separata dell’Inps. Il massimale contributivo è stato invece fissato ad € 122.295,00.
S. Concordato Preventivo Biennale e Ravvedimento speciale
La norma straordinaria del concordato è continuativa, ogni anno costituisce la base ai contribuenti ISA di poter valutare l’opportunità di esercitare l’opzione per l’applicazione della norma speciale.
Il concordato ha caratteristica biennale ed è ripetibile allo spirare del primo biennio, in pratica l’anno 2023 è stata la base di calcolo per il biennio ’24 e ’25, e l’anno ’24 per il biennio ’25 e ’26 per coloro che ebbero a non esercitare la prima opzione.
L’anno 2025 costituisce base per aderire nuovamente oppure per la prima volta.
Il ravvedimento speciale è una norma di accompagnamento al concordato e ha consentito di definire a determinate condizioni di calcolo gli anni fiscali non prescritti a favore dei contribuenti che hanno accettato il concordato fiscale per il primo biennio, ed è stata replicata per coloro che hanno aderito al concordato per gli anni ‘25 e ‘26, ora come ora non è previsto che le ulteriori adesioni nuove o replicate consentano di procedere con il ravvedimento speciale.
T. Obbligo PEC per amministratori società di capitali
É stato definitivamente chiarito quali cariche amministrative sono obbligate a dotarsi di un proprio indirizzo Pec personale, comunicandolo al registro imprese della CCIAA di competenza, e precisamente il Presidente del Consiglio di Amministrazione, l’amministratore unico e l’amministratore delegato.
Gli amministratori che esercitano il mandato in forma disgiuntiva (ex art. 2257) non sono coinvolti.
Naturalmente per gli amministratori non contemplati in senso stretto la comunicazione di un’eventuale Pec personale è nella loro facoltà.
U. Denuncia lavori condominiali scad. 16/03/2026
É rinvenibile la bozza ministeriale del modello della denuncia lavori condominiali con la nuova indicazione “abitazione principale”.
L’Agenzia delle Entrate, nell’incontro del 26/01/2026, con la stampa specializzata ha chiarito che l’amministratore di condominio, in ordine alla spettanza di detrazione 50% per abitazione principale (in proprietà) o 36% per altra abitazione, è obbligato ad indicarla nella denuncia lavori, a condizione che questa informazione gli sia stata fornita dal condomino interessato.
Nulla si dice sulle modalità e obbligatorietà da parte del condomino di notiziare questa circostanza, quindi, l’amministratore resta operativo in un ambito “fai da da te”.
